基于落地运营冷链园区的项目可行性要求，分析国内已有冷链物流园区的发展特点，考虑未来冷链物流园区项目引进等，中智梳理形成了五大重要因素，包括人口与地区消费因素、产业因素、交通因素等。
— 人口与地区消费因素 —
冷链物流中近乎90%以上的货物为食品，其货物特性决定了冷链物流与人口和地区消费能力有莫大关系。人口规模越大，社会消费越强，当地对冷链食品的需求量就越大，相应地，冷链物流的需求就越旺盛。比如国内冷链物流发展相对较好的地区集中于长三角、珠三角、京津冀和成渝地区。因此建议冷链物流园区选址考虑项目所在地人口与地区消费因素：
1.首选一线大城市和大型省会城市；
2.次选人口超两百万以上、地区经济发展较发达、消费力较好的重点地级市，如苏州、厦门等；
3.再次选中西部人口聚集密度较高、人口规模较大、发展潜力较大的地区，如川东北地区。
— 产业因素 —
服务产业，为产业做物流配套服务，是物流的重要基础功能。影响冷链需求的另一重要因素为冷链相关产品的产业，如肉制品产业、速冻食品产业、冰品产业以及需要冷链的农产品种养殖产业。
产业因素中，需要考虑冷链公共需求规模的问题。多数冷链产业生产制造企业都有自己的生产线以及与之配套的原料库、成品库。这部分冷链物流仓储需求由企业自行解决了大部分。但目前制造业外包第三方物流的趋势越来越明显，以及生产制造企业也需要外部仓储调剂，针对产业的冷链物流需求也越来越明显。因此建议冷链物流园区选址考虑项目所在地冷链相关产业因素：
1.冷链产品的生产制造企业相对集中、产业具备一定规模；
2.冷链产品的生产制造企业群中，多数企业处于发展阶段，产业规模处于快速扩大的阶段；
3.冷链产品的生产制造企业集群中，产品线较为接近，产品差异性较小。
— 物流节点因素 —
随着国内统一大市场的推进与国际市场的发展，冷链货物在关键物流节点上的集散分拨作业的规模越来越大，需要冷链物流园区配套仓储与运输。因此建议冷链物流园区选址考虑项目所在地物流节点的影响因素：
1.具备一定冷链产品国际物流规模的重要海港、陆港、空港及自贸区；
2.国内公路、铁路的重要交汇点，如郑州、西安等城市。
— 交通运输因素 —
完善的交通体系规划，对于建设并运营物流项目有着重要的实施价值。因此建议冷链物流园区选址必须考虑项目所在地交通运输条件：
1.靠近高速公路互通出口；
2.位于主干道上；
3.城市近郊；
4.靠近海港、河港、机场、铁路货站等交通枢纽的地方。
— 土地因素 —
物流项目做为实体项目需要具体的土地来承载，项目必须考虑对土地的需求，建设冷链物流园区对土地的需求需要考虑：
1.现有土地是否能保证使用需求；
2.尽量非农业用地，完成调规，地质条件良好，区域地势相对较为平坦、适宜建设；
3.周围有土地扩展空间。
