行业里一直流传着一句话“定位定生死”，“清晰且准确的市场定位”是企业长期健康发展的先决条件。对于一个冷链物流园项目而言，冷库是园区核心功能承载，明确市场需求，找准冷库的市场定位才能为项目成功运营打下坚实基础。今天中智物流智库将以实际操作案例分享我们对冷链市场需求调研的一些感悟。
我们实际做项目时，很多业主方对冷链园区基础信息了解甚少，在园区建设布局、功能业态、运营模式等方面缺少认识，对项目规划还处于“全面模仿、大胆建设”的阶段，冷链市场出现明显的同质化竞争甚至“恶性竞争”。
在我们整体接手规划一个冷链园区时，项目的建设位置与区位因素等限制性条件已经确定，项目周边的区位交通、自然条件、竞争环境等外部因素已经基本明确，因此，冷链园区（特别是非连锁性质园区）在规划时一定要立足于项目的真实情况，找准园区定位，挖掘市场潜在需求。
国家近两年发布的冷链政策重点提出要推动高标准冷库的建设，高标准冷库是指按照国际标准建设的冷库，如冷链物流冷库、全自动立体化冷、医药冷库等，一般作为连锁品牌与高价值商品首选的冷库，比如（红酒、奶制品、进口商品等）。但高标准冷库的修建成本与运维费用较高，而且需要冷链配套服务才更容易在市场上取得竞争优势，这对团队运营能力有着较高要求。所以，在规划阶段，企业需要对当地的冷链市场进行深入调研，对需求规模有清晰的了解。本次，中智物流智库就如何判断分析高标准冷库需求提供一种简单直观的分析模型：
一、判断市场信号
实地调研冷库时，若出现高低端商品在普通冷库混存或者特殊种类商品（奶制品、进口海鲜、医疗相关等）与普通商品混存的情况时，一般情况下，我们会首先验证当地高标准冷库库容供给是否不足。
二、进行验证分析
第一步：首先需要加大冷库调研范围与数量，初步判断市场商品混合存放程度；
第二步：与相关存货企业进行沟通交流，并对货物类型、体量、发货地、中转地、库存周期、城配方式等数据进行收集分析，梳理企业物流流向图，并初步预测高标准冷库的市场缺口，找出业务突破口；
第三步：收集相同类型在规与在建项目情况，分析市场短期供给增长情况，判断未来竞争格局；
第四步：对城市冷链物流市场需求做5-8年增长测算，预估未来市场增长量；
第五步：结合数据分析，规划项目建设体量、功能布局、运营方式等。
中智物流智库认为
冷链园区建设进入快速发展的时期，各地冷链项目陆续上线，为避免各大项目建设完成运营爆后的市场恶性竞争，园区在前期规划时就一定要对项目定位、市场需求、运营规划、商业模式、盈利结构等方面有清晰的认识。未来冷链物流市场竞争环境会更加开发，产业业态会更加多元，冷链园区建设需要抓紧当前市场机会与未来发展机遇，从以往重建设，轻运营向着重模式、重管理、重客户的方向逐步转变。
